نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت چگونه است؟
ممکن است بارها به گوشتان رسیده باشد که صاحب یک خانه یا زمین و ملک، ملک خود را به سازنده ای واگذار کرده تا آن را تبدیل به یک آپارتمان نوساز و چند طبقه نماید اما در ازای این کار به سازنده چند واحد آپارتمان واگذار کند. این امر یک موضوع بسیار مناسب برای افرادی است که قصد دارند خانه خود را بکوبند و آپارتمانی نوساز از آن ایجاد کنند، اما پول و هزینه کافی برای انجام آن ندارند.
سازندگان پول و سرمایه خود را به ساخت خانه یا ملک اختصاص می دهند و به ازای آن چند واحد آپارتمان از صاحب ملک دریافت می کنند. اگر در این فکر هستید که زمین یا خانه قدیمی خود را بفروشید و با پول آن خانه جدیدی بخرید، مشارکت در ساخت یکی از راه هایی است که می تواند شما را صاحب خانه ایی نوساز کند و به افزایش سرمایه برساند. فواید مشارکت در ساخت به شرط آشنایی با همه جنبه های آن از معایبش بیشتر خواهد بود. در این مقاله از وب سایت آرین تیس قصد داریم تا به بررسی مشارکت در ساخت و نحوه محاسبه درصد مشارکت بپردازیم، بنابراین برای کسب اطلاعات بیشتر تا انتهای این مقاله با ما همراه باشید.
مشارکت در ساخت چیست؟
همان گونه که از اسم مشارکت نمایان است، این قرارداد یک نوع توافق دو طرفه بین صاحب زمین و صاحب سرمایه است که هر یک از طرفین در آن آورده ای دارند و با توجه به نسبت آورده شان با یک دیگر شریک خواهند شد.
اگر بخواهیم برای شما تعریفی واضح و مناسب از مشارکت در ساخت عنوان کنیم، با یک مثال آن را شروع می کنیم:
فرض کنید که شما یک زمین یا یک خانه قدیمی ساز دارید و قصد دارید که صاحب یک خانه نوساز شده یا این که سرمایه خود را افزایش دهید. خب! با رشد روز افزون جمعیت و نیاز به مسکن و هم چنین افزایش قیمت مسکن، بهترین راه برای شما ساخت آپارتمانی نوساز در ملک قدیمیتان می باشد که به واسطه این کار بتوانید هم صاحب خانه ایی نوساز شوید و هم چنین سرمایه خود را دو چندان نمایید.
اما ممکن است شما تخصصی برای انجام ساخت آپارتمان و یا حتی هزینه های گزاف ساخت و ساز را هم نداشته باشید! اینجاست که مشارکت در ساخت می تواند به کمک شما بیاید. به این صورت که یک سازنده سرمایه و تخصص خود را با شما شریک می‌شود و برایتان آن خانه کلنگی را تبدیل به آپارتمانی چند طبقه می‌کند. در نهایت شما با سازنده در سودی که از این ساخت و ساز به دست می آید شریک می شوید. این گونه که به سازنده چند واحد آپارتمان نوساز می رسد.
مشارکت در ساخت چه مزایایی دارد؟
ممکن است با خود گمان کنید که در صورت سپردن چند واحد آپارتمان به سازنده خانه، آن گاه شما چه سودی خواهید برد؟! در ادامه درباره درصد مشارکت ساخت و چیزی سازنده به عنوان سود از شما خواهد گرفت نکاتی را بیان می کنیم.
اما در این قسمت قصد داریم تا درباره فواید یا مزایای مشارکت ساخت صحبت کنیم. لازم به ذکر می باشد که مشارکت در ساخت مزایای خاص خود را دارد که در زیر به آن ها اشاره می کنیم:
- افزایش استحکام بنا و سازه
- زیبایی ساختمان
- استفاده از امکانات به روز و مدرن
- افزایش سرمایه و ارزش ملک
- کاهش هزینه های تعمیر و نگهداری ساختمان و هم چنین کاهش مصرف انرژی
- تبدیل سرمایه به نقدینگی
حال در زیر به بررسی هر یک از موارد ذکر شده در بالا می پردازیم. با ما باشید.
افزایش استحکام بنا با ساخت سازه ایی جدید:
می توان اذعان داشت که یکی از مهم ترین فواید مشارکت در ساخت این است که منجر به بازسازی بافت فرسوده شهرها می شود و می تواند سازه ایی زیبا را به محیط شهری هدیه دهد. باید بدانید که خانه‌های کلنگی معمولا عمری بالای ۲۵ سال دارند؛ این در حالی است که ۲۵ سال پیش قوانین ساخت ساختمان به اندازه امروز سخت گیرانه نبوده و از طرفی نظارت چندانی هم بر اجرای دقیق آن ها وجود نداشته است، بیشتر خانه های قدیمی ساز یا کلنگی که در سطح شهر وجود دارند، از مصالح بنایی ساخته شده اند و فاقد اسکلت منسجم و یک پارچه می باشند.
همه ما می دانیم که ایران یکی از کشورهای لرزه خیز در دنیا می باشد؛ به همین دلیل لازم است ساختمان ها در ایران در برابر زلزله مقاوم باشند. آیین‌نامه ۲۸۰۰، که در حال حاضر معیار اصلی برای تعیین مقاوم بودن یا نبودن ساختمان ها در برابر زلزله است، اولین بار در سال ۱۳۶۷ تصویب شده است. این آیین‌نامه تا به امروز پیشرفت بسیار زیادی داشته و اصلاحات زیادی روی آن انجام شده است.
می توان اذعان داشت که بر اساس آیین نامه زلزله و آیین نامه های مبحث دهم و نهم ، در هر منطقه برای زلزله‌هایی که احتمال رخ دادنشان تا ۹۰ درصد است ساختمان هایی مقاوم طراحی می شوند. در گذشته این آیین نامه چندان جدی گرفته نمی شد، اما امروزه با وقوع زلزله های مهیب، سازمان نظام مهندسی بر اجرای دقیق و کامل آن اصرار زیادی دارد. به همین دلیل تقریبا می‌توان ادعا کرد که ساختمان‌های قدیمی در برابر زلزله های قدرتمند از خود مقاومت کافی نشان نمی دهند. مشارکت در ساخت برای افرادی که سرمایه بازسازی خانه‌هایشان را ندارند این امکان را فراهم می کند تا بتوانند خانه ای امن در برابر زلزله داشته باشند.
البته به نکته بسیار مهمی باید توجه کرد و آن این است که فقط مقاومت در برابر زلزله را نباید به عنوان معیاری از استحکام ساختمان در نظر داشته باشیم. دو مورد بسیار مهمی که تقریبا تمامی ساختمان‌های قدیمی با آن درگیر هستند، به صورت زیر است:
- نشست نامتقارن سازه
- آسیب به قسمت های مهم بنا
باید بیان شود که این نشست ها می توانند باعث ایجاد ترک های ریز یا بزرگ و خطرناک شوند و جان ساکنین را به خطر بیندازند. در گذشته موضوعات مربوط به پی یا فونداسیون سازه و مقاومت خاک جدی گرفته نمی شد که در صورت بازسازی ساختمان بر اساس مقررات جدید و استانداردهای فعلی، می‌توان از مشکلات مربوط به نشست ساختمان نیز جلوگیری به عمل آورد.
زیبایی بی نظیر ساختمان:
در گذشته از مصالح زیبا برای ساخت سازه ها و ساختمان ها استفاده نمی شد و بیشتر نمای ساختمان های قدیمی آجر سه سانت یا سنگ های قدیمی بودند که زیبایی چندانی نداشتند. این موضوع دو اثر منفی داشت که در زیر به آن ها اشاره می کنیم:
- نمای شهر و کوچه را تحت تأثیر قرار میداد
- زیبایی ساختمان را از بین میبرد
لازم به ذکر می باشد که بازسازی ساختمان با کمک مشارکت در ساخت می تواند هم چهره شهر را زیبا نماید و هم سبب شود که مالک احساس خوبی به خانه ای که در آن زندگی می کند داشته باشد و زیبایی ساختمان را نیز افزایش دهد.
بهره گیری از امکانات جدید و به روز:
می توان اذعان داشت که ساختمان های قدیمی امکانات خاصی نداشتند و همین عدم امکانات باعث می شد که افراد زندگی راحتی نداشته باشند. پادرد و کمردرد این روزها عضو جدانشدنی از خانواده های ایرانی شده که باعث می‌شود افراد وقتی به میان‌سالی قدم می‌گذارند نتوانند بدون درد زندگی خود را بگذارنند. یکی از علت های بسیار مهم پا درد و کمر درد افراد نیز نامناسب بودن پله های به کار گرفته شده در ساختمان های قدیمی می باشد. از جمله حداقل امکانات جدیدی که می توان برای ساختمان های نوساز در نظر گرفت، به صورت زیر است:
- با ساخت خانه های نوساز علاوه بر افزایش زیبایی ساختمان ، می‌توان برای ساختمان آسانسور در نظر گرفت.
- بسیاری از ساختمان‌های قدیمی از مشکلات مربوط به فاضلاب، بوی بد آن و حشرات رنج می‌برند که ناشی از طراحی غیراصولی شبکه فاضلاب خانه است. در خانه های نوساز این مشکل بر طرف شده است
- بعضی از ساکنین آپارتمان‌های قدیمی شکایت دارند که صدای هر قدمِ همسایه بالایی در خانه‌شان شنیده می شود، که خوشبختانه در خانه های نوساز این مشکل بر طرف شده است
- بسیاری از سیستم گرمایش غیر اصولی خانه شکایت دارند و به خاطر طراحی بد مجبورند سالانه هزینه زیادی بابت گرمایش خانه پرداخت کنند و در نهایت هم نتیجه مطلوب حاصلشان نمی‌شود.
- استفاده از وسایل و تجهیزات به روز و جدید که هم زیبایی خانه را دو چندان می کند و هم چنین راحتی و اسودگی خاطر افراد را به ارمغان می آورد.
موارد ذکر شده در بالا چند مورد جزئی از مشکلات مربوط به امکانات خانه های کلنگی بود. با بازسازی خانه های کلنگی می توان از شر چنین مشکلاتی خلاص شد، خانه را به امکانات روز مجهز کرد و چند سال زندگی در این دنیا را با آسایش سپری نماییم.
افزایش سرمایه و ارزش ملک:
لازم به ذکر می باشد که اگر قصد فروش خانه کلنگی خود را داشته باشید، عملا به خاطر خود بنا نمی توانید هیچ پولی از خریدار دریافت کنید و فقط پول و ارزش زمین را از خریدار دریافت می کنید. این در حالی است که اگر بعد از فروش بخواهید خانه دیگری ( طبیعتا نوساز ) بخرید، علاوه بر قیمت زمین، باید هزینه ارزش بنا را هم به فروشنده پرداخت نمایید. در واقع شما با فروش خانه قدیمی خود ضررهای بسیاری را متحمل شده اید:
- یک بار از ارزش بنای خانه کلنگی خود صرف نظر کرده اید
- ارزش خانه نوساز را به فروشنده پرداخت کرده اید.
حال می توان اذعان داشت که با مشارکت در ساخت می توانید این مشکل و معضل را حل کنید. وقتی خانه تان را بازسازی می نمایید عملا شما باعث افزایش سرمایه خود مواجه می شوید و حتی اگر نخواهید خودتان در آن خانه زندگی کنید، از فروش آن سود بسیار بیشتری عایدتان خواه شد. حتی فرزندانتان نیز از این اقدام هوشمندانه شما بهره می‌برند و این هم قطعا یکی از مزایای مشارکت در ساخت است.
کاهش هزینه‌های تعمیر و نگهداری ساختمان و کاهش مصرف انرژی:
باید اشاره شود که خانه های کلنگی هر روز ایراد جدیدی پیدا می‌کنند که باید هزینه و وقتی را صرف تعمیرشان بکنید. این موضوع نیز طبیعی خواهد بود به دلیل آن که:
- در ساخت آن ها از مصالح بنایی استفاده شده نه مصالح قدرتمند مهندسی
- سن ساختمان بالا است و طبیعتا دچار مشکل خواهد شد
بعد از تعمیر و یازسازی خانه، باز هم مثل روز اولشان نمی شوند چون به هر حال فرسوده شده‌اند. علاوه بر این مصرف انرژی در خانه‌های قدیمی بالاست. برای مثال: - خانه های کلنگی پنجره های دوجداره ندارند، در نتیجه انرژی بسیار زیادی هدر خواهد رفت.
- خانه های کلنگی سیستم گرمایش از کف ندارند بنابراین باید انرژی زیادی مصرف کنید تا خانه گرم شود.
- ممکن است موتورخانه قدیمی باشد و مصرف انرژی بالایی داشته باشد و… .
همه این مسائل نام برده شده در نهایت خودشان را در قبض های برق و آب و گاز نشان می دهند. با بازسازی اصولی خانه می توانید در این هزینه ها صرفه‌جویی کرده و هم چنین افزایش استحکام بنا را به ارمغان بیاورید.
تبدیل سرمایه به نقدینگی
می توان اشاره داشت که برای خانه های کلنگی به سختی خریدار پیدا می شود و این در حالی است که خانه های نوساز همیشه مشتری خودشان را دارند. اگر بخواهید سرمایه‌تان (خانه) را سریعا به پول نقد تبدیل نمایید، یکی از بهترین راه ها بازسازی و نوسازی ملک می باشد. با این کار شما می توانید سرمایه خود را به نقدینگی تبدیل کرده و هر زمان که احتیاج داشتید از آن استفاده نمایید.
نحوه محاسبه درصد مشارکت ساخت یا قدرالسهم:
برای محاسبه قدرالسهم یا نحوه درصد مشارکت ساخت یک سری اصول و قوانین وجود دارد که معمولا به صورت عرفی رایج هستند. آن چه که اهمیت دارد این است که در حالت عادی مبنای قیمت را بر وضعیت روز قرار می دهند و آن مبنا قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن منطقه می باشد. می توان اذعان داشت که:
- اگر میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در منطقه ای که قرار است مشارکت در ساخت در آنجا انجام شود، تا چهار میلیون و پانصد هزار تومان باشد، معمولاً تقسیم سود به صورت برابر (۵۰-۵۰) انجام می شود ( یعنی 50 درصد مالک و 50 درصد سازنده )
- اگر متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن منطقه بین ۴٫۵ میلیون تا ۵٫۵ میلیون تومان باشد، میزان سود تغییر می کند و سهم مالک زمین ۵۵ درصد و سهم سازنده آن ۴۵ درصد محاسبه خواهد شد .
لازم به ذکر می باشد که در این حالت به غیر از تعیین فرمول مشارکت به صورت ۶۰-۴۰ درصدی، مبلغی نیز تحت عنوان بلاعوض محاسبه می گردد. مبلغ بلا عوض معمولا به صورت توافقی و عرفی تعیین خواهد شد. اما عرفی که برای آن وجود دارد به صورت زیر می باشد:
"تعیین مبلغ یک میلیون تومان به ازای هر مترمربع مساحت خانۀ کلنگی در منطقه ای که قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز آن بیش از شش میلیون و پانصد هزار تومان است."
می توان اشاره داشت که برای محاسبه مبلغ بلا عوض مشارکت در ساخت، سهم مالک به درصد را در هزینه کلی ساخت ضرب کرده و از مبلغ بدست آمده، سهم سازنده کم شده و عدد بدست آمده را در ارزش ملک ضرب می نمایند ، عدد حاصل به عنوان مبلغ بلا عوض تعیین خواهد شد. اما مسائلی که عرفی شده است از اهمیت زیادی برخوردارند، برای مثال باید بیان شود که سازنده‌ی معتبرتر، وجه کمتری بابت بلاعوض پرداخت می نماید.
نکات بسیار مهمی که باید در نحوه‌ی محاسبه‌ی درصد مشارکت در ساخت به آن توجه کنید به صورت زیر می باشد:
- چنانچه در قرارداد مشارکت نقش مالک را دارید و قرار است مبلغی را به عنوان بلاعوض دریافت کنید، دریافت این مبلغ را به پس از صدور پروانه ساخت موکول نمایید.
- دریافت مبلغ بلاعوض پیش از صدور پروانه، باعث ایجاد مسائل حقوقی برای سازنده در ملک می شود که در صورت عدم انجام تعهدات از سوی وی، می تواند شما را در پیگیری قضایی قرارداد با مشکلات جدی مواجه نماید.
در زمینۀ میزان وجه بلاعوض دو نکته بسیار مهم زیر را به یاد داشته باشید:
- اگر میزان وجه بلاعوض منفی باشد، باید قدرالسهم مالک کمتر شود.
- همان گونه که اشاره کرده ایم، اعتبار سازنده نیز می تواند در محاسبه بلاعوض در مشارکت در ساخت تاثیر داشته باشد؛ به دلیل آن که سازنده‌های معتبر و خوش‌نام معمولا وجه کمتری بابت بلاعوض پرداخت می کنند.
